贝壳研究院:2021年房价会涨吗?

AI财经社 阅读:68159 2020-12-31 06:01:08

文章。 |AI财经社田晏林

。 |董雨晴

尽管受疫情影响,2020年房地产行业经历了比以往更多的挑战,但回顾过去一年,机构数据统计显示,中国的土地、新房和二手市场保持了整体稳定的增长态势。

具体来说,根据贝壳研究院的监测,全国住宅土地成交金增加了25%左右,预计成交土地规划建筑规模比去年增加了9%,价格上涨了15%左右。二手房方面,全国二手房交易规模达到7。3兆元,比去年增加了8兆元。1%,成交量达420万套,比上年小幅下降1。3%左右,二手住宅成交平均价格达到1。8万元/平方米,比上年上升7%左右。

在新住宅市场,据国家统计局统计,全国新建商品住宅交易规模达到15兆元,比上年增加8%左右,成交面积增加1%左右,价格上涨7%左右。

受疫情、封闭冲击的影响,房地产市场为何仍保持强劲韧性?12月29日,贝壳研究院解读了《数字居住:2021年新居住展望》报告,在2020年房地产市场变化的同时,预测了行业的一些未来趋势。

2021年房价会涨吗?

上半年全球和宏观经济受到新冠疫病的影响,全球货币流动性丰富,进入资产价格上涨阶段,房地产作为稳定的资产品受到消费者的欢迎,房价上涨也上涨。

根据贝壳研究院的数据,预计今年新房和二手住宅的交易规模将达到22。约3兆元,比去年增长近8%。前11月房地产投资增长6。8%。

但《报告》指出,今年房地产市场的复苏不是刺激政策的推进。中央始终坚持住房不炒的政策基调,在房地产金融政策方面保持宏观审慎,加大金融监督力度。今年新增房地产贷款约6兆元,与去年基本相同。截至第三季度末,房地产贷款馀额增长率连续8个季度下降,居民加杠杆得到有效控制。

从目前形势来看,2021年宏观货币政策继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的许多不确定性,另一方面房地产金融下调杠杆继续深化,促进房地产、金融和实体经济平衡发展。

在这种情况下,贝壳研究院预计2021年市场总体平稳,土地市场成交量下降,价格上涨幅度缩小到10%左右。新房市场和二手房市场的整体成交量相当于今年,其中二手房的成交量相当于今年,价格上涨幅度从7%缩小到5%左右。金融对房地产的推进红利逐渐减弱,房价上涨的时代不会回来。

另外,从结构上看,地区间的市场分化进一步加大,2021年长三角城市的房价保持温和上涨,珠三角市场受到管制的影响有可能降低温度,但市场的基本面还很强。其他非核心城市市场更有可能降温。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示,从全世界来看,在货币宽松下,美国、日本、韩国等国家的房价上涨,不仅仅是中国。这是房地产本身资产避难的属性决定的。

但是,任何市场都有AB面,房地产业在显示恢复韧性的同时,也有需要解决的问题和担心。矛盾点隐藏在供应关系中。需求只会延迟,不会消失。在建立多样性和可持续新供应的过程中,许小乐认为数字化将在未来住宅新供应系统中发挥非常重要的作用,不断提高供求匹配效率。

住房企业面临什么?

受疫情影响,住宅企业今年第一季度几乎没收粒子,但全年来年度销售额达到最高。此外,在政府颁布的限制债务政策下,住房企业发行债务首次突破兆元规模。以上就是2020年房地产市场呈现的两大矛盾。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,疫情对行业和住宅企业的影响是短期的,三条红线的影响是更长期和更深的。在他看来,在现在的环境下,住宅企业为了提高企业有限资金的利用效率,将从高旋转转变为快旋转。

据媒体报道,今年8月,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,重点房地产企业资金监测和融资管理规则主要以三条红线为基准。

根据半年报发表的财务数据,完全不踩线的住宅企业只有6家,其中3家住宅企业2019年的有息债务增长规模超过15%,住宅企业的债务增长率正在进行中,但从现在的债券规模来看,增长率的高峰至少要维持3年到5年。

。 据贝壳研究院统计,2018年至2019年,住宅企业偿还规模翻了一番。2020年偿还规模约9154亿元,比上年增加28元。7%。2021年,住宅企业过期的债务规模(不包括2021年发行的超短期债券)预计将达到12448亿元,比上年增加36%,历史突破兆大关,住宅企业偿还压力继续上升。

贝壳研究院预测,融资新规则影响住宅企业投资意愿下降,土地意愿明显缩小,占领一二线核心城市,高能源市场加快上升。但是,控制城市地价限制、房价限制的政策和核心城市的高竞争性不断提高住宅企业的成本,房地产业的毛利率水平逐渐下降。

此外,在新的融资规则得到广泛应用后,债券融资领域的规模增长率下降,融资成本升。2021年住宅企业过期债务比去年增加了36%,预计今后3~5年住宅企业债券融资过期债务可以实现实质性的减速,今后几年住宅企业的现金流将保持紧张状态。

AI财经公司注意到,为了应对风险,住宅企业今年也发生了很多变化。例如,许多住宅企业分割房地产上市,速度加快。恒大房地产仅仅106天就完成了上市前期的流程。

在住宅企业看来,房地产板块具有高评价、良好的股价表现和稳定的现金流收入,可以减轻房地产母公司的资金周转压力,为现有业务和业务扩张提供现金流。截至12月11日,包括a股、h股、新三板在内的上市房地产公司已超过100家,其中a股、h股上市房地产管理企业44家,年新增主板上市企业数量超过2019年的12家。

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